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一线城市政策底已到来

近期一线城市官方纷纷表态，将根据市场情况积极优化调整购房政策。这意味着一线城市购房政策底已经到来。一线城市购房政策全国最严，当前释放放松信号，对其以及全国都有积极的作用。在当前供求关系发生重大变化的过程中，系统梳理此类城市既有的购房政策，将有助于我们思考政策宽松的边界和趋势。本报告对四个一线城市重点政策进行分析，涉及限购、限贷、普通住宅认定标准、税费政策等内容，并由此研究放松的空间和潜在的效应。报告最后结合一线城市的总体情况，对后续政策放松做了相关的建议。

一、限购政策

截止2023年7月30日，一线城市总体执行了严厉的限购政策，在本地户籍和外地户籍、离婚后、商住房和特定区域购房等领域都有体现。梳理发现，在本地户籍限购政策方面，深圳最严，即新落户的购房者也需要具备社保缴纳条件。而在外地户籍的限购政策上，上海最严，即单身人士没有购房资格。另外我们也注意到，一线城市部分郊区市场已经落实了放宽的政策。我们将主要的限购政策条款做了简化，并罗列如下。需要说明的是，本部分不涉及企业购房、社保补缴等内容。

限购政策行政色彩重，对部分合理购房需求造成了误伤，并产生了很多成本或负担。这里围绕外来人口进行分析，主要包括“限购导致未来购房成本增加”、“限购导致租房开支增加”两个维度。1）限购对购房成本的影响。5年社保缴纳约束，使得置业计划推迟5年。举例来说，某家庭希望在2019年购房，但因为限购只能推迟到2023年。数据显示，一线城市2023年上半年房价相比5年前上涨了14211元/平方米，同时一线城市家庭购房套均面积约110平方米。据此计算，其潜在购房成本增加约156万元，相当于三四线城市的一套房总价，或者说购房成本和负担增加了35%。2）限购对租房开支的影响。一线城市家庭租房月租金约为6000元，5年租房成本为36万元，相当于当前购房成本的6%。总结以上两个案例，我们认为，限购政策增加了约40%的居住成本，且此处仅为经济账，并未考虑其他一些隐性成本。换个角度理解该问题，限购政策若松动，其可以产生最大为40%的减负效应。

二、限贷政策

截止2023年7月30日，一线城市执行了非常严厉的限贷政策，在首付比例、房贷利率、认房又认贷这三个层面都有所体现。首付比例和房贷利率的“严厉”，是相对二三线城市而言的，同时在二套房方面有更明显的体现。而认房又认贷的政策，在四个一线城市中都有体现，导致很多换房需求无法享受到首套房的优惠政策。

我们认为，一线城市若在降低首付、降低房贷利率、调整认房又认贷政策上有相应动作，都可以比较明显地降低购房成本。此处重点分析调整认房又认贷政策的减负效应。1）调整后，购房者认购二套房可适用首套房首付比例，即从73%降至33%。按600万总价的房源计算，首付款将从435万降至195万，首付成本降低了240万，即降低了55%的资金支付压力。2）调整后，购房者认购二套房可适用首套房利率，即从5.03%降至4.50%。按一线城市二套房平均贷款本金405万计算，月供额将从21816元降至20521元，即减少1295元/月。30年累计减少47万元。综合以上两点，我们认为，若一线城市积极调整认房又认贷政策，其将通过降低首付款和降低月供款等渠道产生显著的减负效应。